Umowa najmu lokalu pod przedszkole - dziesięć trudnych pytań do radcy prawnego
Umowa najmu to ważny dokument, który reguluje porozumienie pomiędzy najemcą a wynajmującym w kwestii użyczenia lokalu pod przedszkole. Jak się okazuje, warto zwrócić uwagę na niektóre aspekty takiej umowy, aby zabezpieczyć się przed ewentualnymi komplikacjami. Na dziesięć trudnych pytań o umowę najmu odpowiedział Robert Gałęski, radca prawny z kancelarii LEXBRIDGE.
W tym artykule dowiesz się, czy:
- przedszkole może być stroną przy umowie najmu?
- lokal pod przedszkole można wynająć nieodpłatnie?
- konieczne jest podpisanie z właścicielem umowy najmu?
- to, na jaki czas podpisujemy umowę najmu ma wpływ na zakres naszych praw?
- umowa na czas oznaczony może z biegiem czasu zmienić swoją formę?
- trzeba mieć lokal z tytułem prawnym, aby otworzyć przedszkole?
- musisz pokrywać koszty remontu i zaistniałych w lokalu szkód?
- wynajmujący może wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z dowolnym powodem?
- najemca może dochodzić zwrotu nakładów na lokal?
- poniesiesz konsekwencje, jeśli nie zwrócisz lokalu na czas?
- Zwracajmy uwagę na terminy!
Czy przedszkole może być stroną przy umowie najmu?
I tak, i nie - w zależności od tego, czy podchodzimy do tego w ujęciu potocznym, czy prawnym. W ujęciu prawnym - nie. Przedszkole nie posiada zdolności prawnej, jest jednostką organizacyjną, która jako taka samodzielnie nie może być stroną umowy najmu. Taką umowę może zawrzeć natomiast organ prowadzący placówkę. Nic nie stoi też na przeszkodzie, by zaznaczyć w umowie, że stroną tej umowy jest dana osoba fizyczna prowadząca działalność oświatową. Nie zmienia to faktu, że formalnie, z punktu widzenia prawa cywilnego, stroną umowy będzie wówczas organ prowadzący, nie zaś samo przedszkole.
Czy lokal pod przedszkole można wynająć nieodpłatnie?
Można - ale wtedy nie będzie to najem. Najem to umowa cywilno-prawna, w której jedna ze stron oddaje nam lokal lub nieruchomość z budynkiem do użytku. My w zamian za to zobowiązujemy się płacić czynsz. Czynsz musi być określony, byśmy mieli do czynienia z umową najmu. Jeżeli nie mamy wyznaczonego czynszu, a w umowie ktoś oddaje nam lokal nieodpłatnie, nie jest to najem, tylko użyczenie lub użytkowanie.
Natomiast czynsz niekoniecznie musi być płatny w pieniądzach. Nie zawsze w umowach określa się, że w zamian za najem danej rzeczy trzeba zapłacić konkretną kwotę pieniężną. To świadczenie wzajemne może na przykład przybrać postać świadczeń remontowych czy wydatków na utrzymanie lub polepszenie jakości tej nieruchomości.
Czy konieczne jest podpisanie z właścicielem umowy najmu?
Co do zasady forma umowy nie musi być pisemna. Dla umowy najmu kodeks cywilny przewiduje jedynie takie obostrzenie, że jeżeli jest na czas oznaczony dłuższy niż rok, powinna być sporządzona w formie pisemnej, bo inaczej będzie uznawana za umowę zawartą na czas nieoznaczony. Umowę najmu możemy zawrzeć zatem ustnie, jednak polecałbym sporządzanie ich w formie pisemnej. To po pierwsze przydatne przy rozliczaniu dotacji, ponieważ mamy wymienioną wyraźnie kwotę czynszu. Organ dotujący może się domagać wykazania na jakich warunkach i ile płacimy. Po drugie - w razie jakichkolwiek ewentualnych sporów ta umowa również będzie przydatna.
Umowy na piśmie, stwierdzone dokumentem są sporządzane na wypadek problemów. Jeśli jednak wszystko jest dogadane, a obie strony mają do siebie zaufanie, to nie jest konieczne sięganie do pisemnej formy. Umowy są na złe czasy, nie na dobre.
Czy to, na jaki czas podpisujemy umowę najmu ma wpływ na zakres naszych praw?
Bardzo istotny - z tytułu możliwości wypowiedzenia tej umowy. Generalnie jeśli umowa jest zawarta na czas nieoznaczony, to obowiązuje tak długo, dopóki któraś ze stron jej nie wypowie w terminie określonym w umowie. Jeśli w umowie nie ma określonego terminu, to proszę zwrócić uwagę, by ten termin był odpowiednio długi. Taką umowę można wypowiedzieć bez podawania przyczyny.
Umowa na czas oznaczony jest podpisana na konkretny okres. Co do zasady, takiej umowy w tym okresie wypowiedzieć nie można. Chyba, że w umowie strony przewidują określone, opisane szczegółowo zdarzenia, które taką możliwość otwierają. Jeśli ich nie ma, to umowa trwa w sposób nienaruszony.
Czy umowa na czas oznaczony może z biegiem czasu zmienić swoją formę?
Czasami możecie się spotkać z możliwością zawarcia umowy na wiele lat. Jeśli ktoś chce stabilnie i długotrwale prowadzić działalność, to tego typu umowy są bardzo pożądane. Załóżmy zatem, że zawarliśmy umowę na dwanaście lat, czyli określony czas, po którym ma ona wygasnąć. Musimy jednak pamiętać, że w momencie, gdy minie dziesiąty rok funkcjonowania umowy, staje się ona z mocy prawa umową na czas nieokreślony. To może być istotne, bo nam wydaje się w takiej sytuacji, że mamy jeszcze dwa spokojne lata, a tu się okazuje, że dostajemy wypowiedzenie.
Czy trzeba mieć lokal z tytułem prawnym, aby otworzyć przedszkole?
Nie ma takiego wymogu, aby dysponować formalnym tytułem prawnym do lokalu. To oznacza, że wpis do ewidencji placówek oświatowych musi nastąpić, jeżeli posiadamy stosowne opinie.
Kto pokrywa koszty remontu i zaistniałych w lokalu szkód?
Powinna to regulować umowa stron. Jeśli tak nie jest, to według kodeksowej zasady, najemcę obciążają jedynie drobne naprawy remontowe, takie jak malowanie czy drobne naprawy. Codzienne utrzymanie w stanie niepogorszonym, krótko mówiąc. Poważniejsze remonty i naprawy obciążają w takiej sytuacji wynajmującego. Niekoniecznie będzie to właściciel nieruchomości. Lokal możemy wynająć od osoby zupełnie niezwiązanej z właścicielem, nawet nie mającej tytułu prawnego do lokalu. Taka osoba musi tylko mieć możliwość zagwarantowania udostępnienia tego lokalu czy budynku. Niejednokrotnie można również zawrzeć podnajem - w takim przypadku to najemca oddaje lokal do użytku.
Czy jako wynajmujący mogę wypowiedzieć umowę na czas nieokreślony z dowolnym powodem?
I tak, i nie. W przypadku umowy na czas nieokreślony wynajmujący generalnie może ją w każdym czasie wypowiedzieć. Jednak nie może tego prawa nadużywać. Opiszmy to na przykładzie z życia - osoba prowadząca niepubliczne przedszkole występuje z roszczeniem o uzupełnienie dotacji o zapłatę kwoty pieniężnej w związku z zaniżeniem w latach ubiegłych. To dość notorycznie spotykana sytuacja, że gmina w takim wypadku nagle wypowiada umowę najmu lokalu, który był wynajmowany tej osobie pod przedszkole.
Prawo polskie zakazuje nadużywania tego prawa w sposób, który godzi w zasady współżycia społecznego. Jeżeli materiał dowodowy wskazuje, że umowa została wypowiedziana jako konsekwencja złożenia takiego wniosku - w mojej ocenie, jeśli nie ma innych racjonalnych powodów, to nie ma podstawy do rozwiązania umowy. Takie wypowiedzenie może być uznane przez sąd za bezskuteczne.
Co więcej, można żądać zabezpieczenia ewentualnego powództwa poprzez wstrzymanie działań eksmisyjnych, czy czynności gminy zmierzających do wynajęcia lokalu innym podmiotom.
Czy najemca może dochodzić zwrotu nakładów na lokal?
W tym wypadku regulacje zawarte w umowie zawsze mają pierwszeństwo. Na ogół wynajmujący chcą się zwolnić z takiego obowiązku i wnoszą klauzulę, że poniesione nakłady bezpowrotnie przechodzą na ich własność. Najemca nie ma prawa żądać ich rozliczenia. Taka klauzula jest jak najbardziej dopuszczalna.
Jeśli strony tej kwestii w sposób szczegółowy nie uregulują w umowie, to wówczas najemca ma możliwość żądania poniesionych nakładów. W pierwszej kolejności jednak wynajmujący musi złożyć oświadczenie. To on decyduje, czy bierze lokal z nakładami (taki, jaki jest w chwili wydania) czy też domaga się przywrócenia stanu lokalu do sytuacji z chwili oddania w najem.
Często zdarza się, że oddajemy lokal po najmie tak, jak go zamknęliśmy. Wynajmujący przejmuje go i nie składa oświadczenia, co więcej zagospodarowuje ten lokal dalej. W takiej sytuacji można przyjąć, że oświadczenie zostało złożone konkludentnie i sugeruje, że wynajmujący przyjmuje lokal w takiej postaci. To otwiera nam drogę do żądania rozliczenia nakładów. Tutaj jednak również należy pamiętać, że na tego rodzaju żądania jest wyznaczony bardzo krótki termin. Mamy na to rok od oddania zwrotu nieruchomości.
Jakie konsekwencje poniesiemy, jeśli nie zwrócimy lokalu na czas?
Konsekwencje powinna przewidywać umowa. Może być w niej wprowadzona np. określona kara umowna za każdy dzień po terminie zwrotu. Natomiast jeśli takiej regulacji nie ma, to wynajmujący nie może przyjść i wyrzucić najemcy tak po prostu. Byłoby to działanie nielegalne, upoważniające do dochodzenia w sądzie ochrony działania. Wynajmujący musi wystąpić do sądu i uzyskać wyrok nakazujący opuszczenie lokalu. Jeśli takie działania nie są podejmowane, a ktoś nadal funkcjonuje w danym lokalu, właściciel może oczywiście domagać się wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z lokalu. Szacuje się je w oparciu o obowiązujące na danym rynku stawki czynszowe.
Zwracajmy uwagę na terminy!
Polecam przede wszystkim zwracać uwagę na terminy wypowiedzenia, bo to one często stają się kwestią problematyczną. Z umową najmu warto się zapoznać dokładnie i w razie jakichkolwiek wątpliwości - wyjaśniać je na bieżąco. Jeśli nie jesteśmy pewni ustaleń zawartych w umowie, weźmy też pod uwagę konsultację z prawnikiem, który podpowie nam, czy nie przegapiliśmy żadnego ważnego punktu lub ustalenia.
Robert Gałęski
Radca prawny, Partner i szef Departamentu Prawa Oświatowego w należącej do Grupy Kapitałowej Auxilia Kancelarii LEXBRIDGE Groński Adwokaci i Radcowie Prawni sp. k. we Wrocławiu. Prowadził pracę nauko wą i dydaktyczną na Uniwersytecie Wrocławskim w ramach studiów doktoranckich. Specjalizuje się w zagadnieniach prawa oświatowego, postępowania cywilnego i administracyjnego oraz prawa rzeczowego.
Autor opracowań z zakresu prawa administracyjnego i licznych publikacji w branżowych portalach. Posiada wieloletnie doświadczenie praktyczne, wykonując zawód radcy prawnego. Pełnomocnik placówek niepublicznych w sprawach cywilnych i administracyjnych dotyczących dotacji oświatowych, w tym sporów o tzw. uzupełnienie dotacji. Autor licznych skarg kasacyjnych dotyczących dotacji oświatowych zakończonych sukcesem i korzystnym dla niepublicznych placówek oświatowych wyrokiem.
