Jak stworzyć projekt i założyć przedszkole od zera? Architekt radzi i ostrzega - to trzeba wiedzieć!

Rozważaliśmy niedawno na naszym blogu, czy opłaca się otwierać przedszkole, a także o czym trzeba przy tym wiedzieć. Pora na kolejny krok! Zaprosiliśmy na rozmowę przy kawie właściciela Biura Architektoniczno-Budowlanego "JUNAK" - Krzysztofa Junaka, oraz architekta Jana Duszę. Dzięki temu udało nam się zebrać w jednym miejscu informacje oraz przestrogi napisane wieloletnim doświadczeniem w otwieraniu niejednego przedszkola. Jaka dokumentacja będzie konieczna? Jakie pozwolenia musimy przygotować, aby zaprojektować i zbudować własne przedszkole? Czy warto brać pod uwagę własną kuchnię? Między innymi na te pytania udało się znaleźć odpowiedzi! 

W tym artykule:

• Wybór miejsca pod budowę przedszkola
• Lokal pod przedszkole - wymogi 
• Czy można wystąpić o zmiany w planie zagospodarowania? 
• Projekt przedszkola - gdzie należy się skierować? 
• Warunki techniczne i media - o co należy zadbać?
• Ile czasu pochłania zebranie wszystkich pozwoleń?
• Czy można samodzielnie sporządzić projekt przedszkola?
• Rejestr zabytków - jakie trudności możemy napotkać? 
• Kalkulacje z “chłodną głową”
• Proces realizacji projektu przedszkola
• Tego lepiej nie rób! 
• Czy własna kuchnia to dobry pomysł?
• Jakie są koszty posiadania własnej kuchni w przedszkolu?
• Przebudowa przedszkola po starcie funkcjonowania
• W pierwszej kolejności - spokój i kalkulacja

Wybór miejsca pod budowę przedszkola

Abstrahując od spraw rynkowych - takich jak cena lokalu, jego usytuowanie - ważną sprawą jest zorientowanie się, czy dla miejsca, w którym chcemy otworzyć placówkę, jest dostępny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie - to trzeba wystąpić o warunki zabudowy, żeby być pewnym, że taki rodzaj funkcji terenu jest dopuszczalny. 

Co do długości takiego procesu - jeśli mamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to jest to kwestia jednego dnia, czyli zrobienia wypisu z planu. Znajdziemy go w każdym wydziale architektury. Taki wypis kosztuje do stu złotych. Można również bezkosztowo sprawdzić w internecie dane dotyczące danej działki i wypisać dokładnie jakie są założenia, jeśli chodzi o obiekty, które są dopuszczalne na tym terenie. 

Lokal pod przedszkole - wymogi 

Jeśli planu na danym terenie nie ma, to trzeba wystąpić o warunki zabudowy. Ich uzyskanie - począwszy od przygotowania wniosku aż do uzyskania ostatecznej edycji - trwa około pół roku, zatem jest to o wiele dłuższa procedura. Ale czasem zdarza się, że jest dla nas korzystniejsza! Można dzięki niej "przewalczyć" coś, co w miejscowym planie jest ograniczeniem. Gdy określa on pewne parametry, to musimy się ich trzymać, bo wykroczenia nie wchodzą tutaj w grę. A dzięki tej drugiej opcji możemy jeszcze w wydziale architektury składać odpowiednie wnioski i negocjować warunki techniczne.

Czy można wystąpić o zmiany w planie zagospodarowania? 

Oczywiście. Można wystąpić o zmianę w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ale trzeba mieć na uwadze, że takie zmiany odbywają się raz na około pięć lat i jest to długi i mozolny proces. Nie jest powiedziane, że nie da się tego zrobić, ale trzeba się po prostu nastawić na to, że nie stanie się to szybko. 

Podsumowując - mając na względzie wybudowanie lokalu pod przedszkole, cały proces trzeba zacząć od wyboru działki i przygotowania biznesplanu, w którym uwzględnimy oczywiście także inne czynniki m.in. konkurencję, która znajduje się w pobliżu. Po wstępnym wyborze, orientujemy się, czy jest dostępny plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma - to występujemy o warunki zabudowy. 

Projekt przedszkola - gdzie należy się skierować? 

Warunki zabudowy są decyzją wiążącą, zatem w kolejnym kroku trzeba się skierować do biura projektów, które podejmie się działania zaprojektowania naszego przedszkola. Jeśli projekt będzie spełniał wszystkie założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy (włącznie ze wszystkimi parametrami technicznymi dotyczącymi również dostępności np. do dróg, energii elektrycznej, kanalizacji, gazu itp), to można liczyć na to, że bez komplikacji uzyska się pozwolenie na budowę. 

Jak wygląda projekt budowy przedszkola?

Obecnie składa się go w trzech egzemplarzach i jest to projekt zagospodarowania działki oraz projekt architektoniczno-budowlany. W przypadku tego pierwszego, gdy mamy konkretną działkę, to musimy na niej usytuować budynek, przewidzieć dojście i dojazd do budynku, miejsca postojowe. 

Przymierzając się do zakupu działki warto się rozeznać od strony mediów koniecznych do funkcjonowania placówki, np. czy w pobliżu znajduje się kanalizacja. To jest najtrudniejszy element tak naprawdę, bo jeśli jej nie ma, to mamy duży problem. 

Warunki techniczne i media - co należy zadbać?

Nie da się ukryć, że w procesie przygotowania inwestycji, najwięcej czasu zajmuje uzyskanie warunków technicznych dotyczących poszczególnych przyłączy. Mówimy tutaj o drogach publicznych, gazie, prądzie, wodzie i kanalizacji. To może chwilę potrwać - w szczególności, gdy wystąpią trudności. Projekt budowlany w wersji skróconej zgodny z nowelizacją prawa budowlanego pozwala uzyskać decyzję i pozwolenie na budowę. Ale tak naprawdę przed przystąpieniem do robót budowlanych trzeba mieć wszystkie pozostałe branże - począwszy od szczegółowej konstrukcji, poprzez wewnętrzną instalację przyłącza i energii elektrycznej, gazowej, wodnej, ogrzewania i kanalizacji. Trzeba też wiedzieć, czy jest ogrzewanie miejskie - jeśli nie, to należy rozstrzygnąć sposób ogrzewania (np. w aglomeracji krakowskiej wchodzi w rachubę tylko ogrzewanie elektryczne lub gazowe). 

Ile czasu pochłania zebranie wszystkich pozwoleń?

Cały ten proces, o którym mowa powyżej, jest niestety dość żmudny i czasem samo uzgadnianie tych wszystkich szczegółów zajmuje kilka miesięcy. Na sam proces projektowania trzeba liczyć od dwóch do trzech miesięcy, co oczywiście zależy od wielkości przedszkola. Na pewno jednak nie mniej niż dwa miesiące.

Projekty przyłączy trzeba uzgodnić z dostawcą mediów. W przypadku gazu lub prądu - podłączenie do budynku jest realizowane od najbliższego odcinka sieci. Natomiast jeśli wodociągi lub zakład elektryczny da znać, że trzeba rozbudować sieć - czyli coś, co już służy w większym zakresie - to będzie nam potrzebne odrębne pozwolenie na budowę w zakresie rozbudowy sieci. Oczywiście wszystko jest do przebrnięcia, ale trzeba mieć to na uwadze, że nie jest to takie proste i szybkie. Sam projekt lokalu pod przedszkole jest zazwyczaj najszybszą i najłatwiejszą rzeczą do załatwienia, a więcej czasu i energii pochłaniają te wszystkie ustalenia branżowe. 

Czy można samodzielnie sporządzić projekt przedszkola?

Projekt powinien być zaopiniowany przez rzeczoznawców do spraw zabezpieczeń. Nie polecam tutaj decydowania się na sporządzanie projektu przedszkola samodzielnie. My wychodzimy z założenia, że głównym projektantem jest oczywiście inwestor, bo to on decyduje, co to ma być i jak wyglądać. Architekci są od tego, żeby pilnować tych technicznych wymagań i nie odbiegać od granic przepisów prawa i bezpieczeństwa. Podczas projektowania odbywamy po kilka lub nawet kilkanaście sesji z inwestorami, aby upewnić się, że podążamy za tą samą wizją. Porywanie się na robienie tego samodzielnie stwarza ogromne szanse na to, że będziemy stratni nie tylko czasowo, ale również finansowo. 

Rejestr zabytków - jakie trudności możemy napotkać? 

Innym ważnym elementem - a jednocześnie potencjalną trudnością - jest konserwacja zabytków. Powiem na przykładzie Krakowa, gdzie np. Kazimierz, Stare Miasto, całe niemal Dębniki - są objęte ochroną konserwatorską. Jeśli chcemy zaadaptować pod przedszkole taki lokal, to może się okazać, że znajduje się on w ewidencji lub rejestrze zabytków. Wtedy procedura się komplikuje. 

Przed przystąpieniem do projektowania należy wystąpić do miejscowego konserwatora zabytków o zatwierdzenie projektu. Jeśli on na coś nie wyrazi zgody, to bywa, że trzeba opracowywać kolejne koncepcje aż do skutku. 

Jednocześnie nadal musi to być zgodne z warunkami technicznymi. Liczmy się z tym, że teraz na taką zgodę trzeba poczekać około pół roku. 

Kalkulacje z “chłodną głową”

Zdarzało się, że na działce, która wydawała się korzystna i pusta znajdowały się nagle stanowiska archeologiczne. Najgorsza rzecz, jaka może się zdarzyć - gdy coś znajdzie się na terenie budowy dopiero wtedy, gdy my już jesteśmy w trakcie działań. 

Uczulamy, by wszelkie kalkulacje z tym związane prowadzić z ołówkiem w ręku i chłodną głową! Zgodnie z ustawą inwestycja może w takiej sytuacji być wstrzymana na pół roku bez żadnych konsekwencji - na koszt inwestora. 

Tutaj mówimy już o naprawdę skrajnych przypadkach. Nie zmienia to faktu, że warto zdawać sobie sprawę, że takie komplikacje się zdarzają i być przygotowanym na każdą okoliczność. 

Proces realizacji projektu przedszkola

Po uzyskaniu decyzji pozwolenia na budowę możemy przystąpić do realizacji projektu. Sam proces realizacji zależy już od warunków finansowych i technologicznych inwestora, które posiada. Trzeba jednak przewidzieć na niego około roku. Po tym procesie następuje oddanie do użytkowania. Od pierwszego symbolicznego wbicia łopaty warto już przygotowywać dokumentację odbiorową, żeby nie narazić się na przykre niespodzianki. 

Tego lepiej nie rób! 

W trakcie realizacji uważamy przede wszystkim, by nadmiernie nie wchodzić w pomysły racjonalizatorskie. Mamy obowiązek stosować tylko i wyłącznie materiały, które są dopuszczone do użytkowania i zgodne z warunkami technicznymi. Żłobki podlegają pod służbę zdrowia i muszą posiadać atesty higieniczne, podobnie rzecz ma się z przedszkolami. I mówimy tutaj o wszystkich materiałach w całym procesie budowy. 

Te rzeczy na etapie realizacji inwestycji trzeba sprawdzać na bieżąco: 

• certyfikaty i atesty na wszelkiego rodzaju sprzęty;
• deklaracje zgodności na materiały;
• protokoły sprawności instalacji elektrycznej, szczelności wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania;
• odbiory poszczególnych instytucji i dostawców.

Jako architekci, nie polecamy chodzenia na skróty! Instytucje mogą odstąpić od odbioru, jeśli coś jest wykonane niezgodnie z projektem. 

Czy własna kuchnia to dobry pomysł?

Pytanie, które trzeba sobie zadać na samym początku brzmi - czy będziemy korzystać z cateringu, czy decydujemy się na własną kuchnię? Jeśli ktoś wybiera drugą opcję, to musi być świadomy, że to kolejny obowiązek zapewnienia całej potrzebnej technologii. Trzeba też bardzo ostrożnie podchodzić do tego, na ile ta kuchnia będzie rozbudowana - dotyczą tego kolosalne wymogi. Przy cateringu są o wiele mniejsze, bo to tylko kwestia wydawania i zwrotu, ewentualnie mycia naczyń, dlatego więcej placówek decyduje się na catering. Nie ma zatem jedynej odpowiedzi na pytanie, czy to dobry pomysł - to zależy od tego, ile mamy na niego czasu i pieniędzy. 

Jakie są koszty posiadania własnej kuchni w przedszkolu?

Kuchnia, która ma samodzielnie działać, w stosunku do cateringu zajmie nam kilkukrotnie większą powierzchnię. Wiele zależy od tego, jaki będzie jej rodzaj - gazowa czy elektryczna, jakie wyposażenie (np. urządzenia i przestrzeń do magazynowania warzyw, owoców, ryb, mięsa, chłodnia itp). Inwestor musi zatem zdecydować, w jaką stronę chce zmierzać, mając na uwadze, że wymogi co do personelu również są bardzo wysokie. 

Często bardziej opłaca się dostępną powierzchnię poświęcić na jedną czy dwie sale więcej dla dzieci - co przyniesie nam korzyści ekonomiczne. Kuchnię można zastąpić cateringiem, który jest o wiele łatwiejszy w zorganizowaniu. Kuchnia niewątpliwie jest dużym atutem placówki. Jednak nie ma co ukrywać, że to jednocześnie bardzo kosztowne rozwiązanie. Samo wyposażenie w sprzęt kuchni w niewielkim przedszkolu to są koszta rzędu setek tysięcy złotych.

Przebudowa przedszkola po starcie funkcjonowania

Prawo budowy dopuszcza oczywiście możliwość zmian już w trakcie funkcjonowania placówki, ale wymaga projektu poszerzonego o zakres tej przebudowy. Jeśli to jest tylko kwestia przesunięcia np. ścianek działowych (czyli tzw. kosmetyczne przeróbki) to nie sprawi nam problemu. Jeżeli jest to zmiana funkcji lub poważne ingerencje w przestrzeń, to radziłbym uzgodnienie tego pod względem sanitarno-epidemiologicznym. I oczywiście ponowną konsultację z architektem - to wiąże się z kosztem, ale daje spokój w formie pewności, że wszystko robimy tak, jak trzeba. 

W pierwszej kolejności zawsze spokój i kalkulacja

Największą i najważniejszą radą, którą warto byłoby mieć na uwadze jest to, aby nie podejmować żadnych decyzji pochopnie. W takiej sytuacji, kiedy lokal pod przedszkole tworzymy od zera, a chcemy zaoszczędzić możliwie jak najwięcej czasu i środków finansowych, to zimna kalkulacja jest jak najbardziej wskazana. To ona może nas uratować przed niechcianymi obsunięciami w terminach, czy niespodziewanymi kosztami.