Jak stworzyć projekt i założyć przedszkole od zera? Architekt radzi i ostrzega - to trzeba wiedzieć!

Rozważaliśmy niedawno na naszym blogu, jak założyć przedszkole. Pora na kolejny krok! Zaprosiliśmy na rozmowę przy kawie właściciela Biura Architektoniczno-Budowlanego "JUNAK" - Krzysztofa Junaka, oraz architekta Jana Duszę. Dzięki temu udało nam się zebrać w jednym miejscu informacje oraz przestrogi zebrane przez lata otwierania wielu przedszkoli. Jaka dokumentacja będzie konieczna? Jakie pozwolenia musimy przygotować, aby zaprojektować i zbudować własne przedszkole? Czy warto brać pod uwagę własną kuchnię? Między innymi na te pytania udało się znaleźć odpowiedzi! 

W tym artykule:

• Jakie są warunki lokalowe dla przedszkola - podstawa prawna
• Wybór miejsca pod budowę przedszkola
• Projekt przedszkola
• Warunki techniczne w przedszkolu
• Jakie trudności możemy napotkać?
• Tego lepiej nie rób! 
• Czy własna kuchnia to dobry pomysł?
• Przebudowa przedszkola w trakcie funkcjonowania

Jakie są warunki lokalowe dla przedszkola - podstawa prawna

Na początek dobrze wiedzieć, na jakie przepisy należy zwrócić uwagę, zastanawiając się nad miejscem dla nowego przedszkola. Warunki lokalowe placówki muszą odpowiadać ogólnym przepisom dotyczącym budynków użyteczności publicznej, a także następującym aktom prawnym:

• ustawa z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 682);
• Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 1225);
• Rozporządzenie Ministra Edukacji Narodowej i Sportu z dnia 31 grudnia 2022 r. w sprawie bezpieczeństwa i higieny w publicznych i niepublicznych szkołach i placówkach (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1604).

Przedszkole może znajdować się w trzech rodzajach lokalizacji: wolnostojącym budynku, wydzielonej części budynku mieszkalnego lub mieszkalno-usługowego lub wydzielonej części szkoły podstawowej.

Powyższe przepisy dotyczą zarówno przedszkoli publicznych jak i niepublicznych. Warto zauważyć, że łagodniejsze wymogi lokalowe dotyczą tzw. innych form wychowania przedszkolnego, czyli punktów przedszkolnych i zespołów wychowania przedszkolnego. Są one określone w rozporządzeniu Ministra Edukacji Narodowej z dnia 28 sierpnia 2017 r. w sprawie rodzajów innych form wychowania przedszkolnego, warunków tworzenia i organizowania tych form oraz sposobu ich działania (Dz. U. z 2020 r., poz. 1520).

Wybór miejsca pod budowę przedszkola

Miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego

Abstrahując od spraw rynkowych - takich jak cena lokalu czy jego usytuowanie - ważną sprawą jest zorientowanie się, czy dla miejsca, w którym chcemy otworzyć placówkę, jest dostępny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Jeśli nie - to trzeba wystąpić o warunki zabudowy, żeby być pewnym, że taki rodzaj funkcji terenu jest dopuszczalny. 

Co do długości takiego procesu - jeśli mamy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, to jest to kwestia jednego dnia, czyli zrobienia wypisu z planu. Znajdziemy go w każdym wydziale architektury. Taki wypis kosztuje do stu złotych. Można również bezkosztowo sprawdzić w internecie dane dotyczące danej działki i wypisać dokładnie jakie są założenia, jeśli chodzi o obiekty, które są dopuszczalne na tym terenie. 

Czy można wystąpić o zmiany w planie zagospodarowania? 

Tak, ale trzeba mieć na uwadze, że takie zmiany odbywają się raz na około pięć lat i jest to długi i mozolny proces. Nie jest powiedziane, że nie da się tego zrobić, ale trzeba się po prostu nastawić na to, że nie stanie się to szybko. 

Podsumowując - mając na względzie wybudowanie lokalu pod przedszkole, cały proces trzeba zacząć od wyboru działki i przygotowania biznesplanu, w którym uwzględnimy oczywiście także inne czynniki m.in. konkurencję, która znajduje się w pobliżu. Po wstępnym wyborze, orientujemy się, czy jest dostępny plan zagospodarowania przestrzennego, a jeśli go nie ma - to występujemy o warunki zabudowy. 

Warunki zabudowy

Jeśli planu na danym terenie nie ma, to trzeba wystąpić o warunki zabudowy. Ich uzyskanie trwa około pół roku, zatem jest to o wiele dłuższa procedura. Ale czasem zdarza się, że jest dla nas korzystniejsza! Można dzięki niej "przewalczyć" coś, co w miejscowym planie jest ograniczeniem. Gdy określa on pewne parametry, to musimy się ich trzymać, bo wykroczenia nie wchodzą tutaj w grę. A dzięki tej drugiej opcji możemy w wydziale architektury składać odpowiednie wnioski i negocjować warunki techniczne

Projektowanie przedszkola

Gdzie należy się skierować? 

Warunki zabudowy są decyzją wiążącą, zatem w kolejnym kroku trzeba się skierować do biura projektów, które podejmie się zaprojektowania naszego przedszkola. Jeśli projekt będzie spełniał wszystkie założenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub warunków zabudowy (włącznie ze wszystkimi parametrami technicznymi dotyczącymi również dostępności np. do dróg, energii elektrycznej, kanalizacji, gazu itp), to można liczyć na to, że bez komplikacji uzyska się pozwolenie na budowę. 

Jak wygląda projekt budowlany przedszkola?

Obecnie składa się go w trzech egzemplarzach i są to: projekt zagospodarowania działki oraz architektoniczno-budowlany. W przypadku tego pierwszego, gdy mamy konkretną działkę, to musimy na niej usytuować budynek, przewidzieć dojście i dojazd do budynku oraz miejsca postojowe. 

Przymierzając się do zakupu działki warto się rozeznać od strony mediów koniecznych do funkcjonowania placówki, np. czy w pobliżu znajduje się kanalizacja. To jest najtrudniejszy element tak naprawdę, bo jeśli jej nie ma, to mamy duży problem. 

Czy można samodzielnie zaprojektować przedszkole?

Nie polecamy tutaj decydowania się na sporządzanie projektu przedszkola samodzielnie, ponieważpowinien on być zaopiniowany przez rzeczoznawców do spraw zabezpieczeń i spełniać normy dla obiektów użyteczności publicznej. Głównym projektantem jest oczywiście inwestor, bo to on decyduje, co to ma być i jak wyglądać.

Architekci są jednak od tego, żeby uwzględnić wymagania techniczne i spełnić obowiązujące projektowanie przedszkoli przepisy. Podczas projektowania odbywamy po kilka lub nawet kilkanaście sesji z inwestorami, aby upewnić się, że podążamy za tą samą wizją. Porywanie się na robienie tego samodzielnie stwarza ogromne ryzyko, że będziemy stratni nie tylko czasowo, ale również finansowo. 

Przedszkole - warunki techniczne

Pomieszczenia przedszkola muszą spełniać odpowiednie warunki, oto niektóre z nich:

• wysokość pomieszczeń - 3 m;
• oświetlenie naturalne i sztuczne oraz wentylacja;
• powierzchnia każdego pomieszczenia przeznaczonego na pobyt od 3 do 5 dzieci to co najmniej 16 m2; w przypadku liczby dzieci większej niż 5 powierzchnia przypadająca na każde kolejne dziecko to co najmniej 2 m2, jeżeli czas pobytu dziecka nie przekracza 5 godzin dziennie; co najmniej 2,5 m2, jeżeli czas pobytu dziecka przekracza 5 godzin dziennie lub jest zapewniane leżakowanie;
• łazienki dla dzieci dostępne z sal zajęć i zabaw, jedna miska ustępowa i umywalka na maks. 15 dzieci;

Własny plac zabaw nie jest wymagany, ale osoby prowadzące przedszkola powinny zapewnić dzieciom przebywanie na świeżym powietrzu i możliwość korzystania z placu zabaw, np. dostępnego w pobliżu. zabaw – może to być własny plac zabaw przy przedszkolu lub inny dostępny w pobliżu.

O co zadbać przed budową

Nie da się ukryć, że w procesie przygotowania inwestycji, najwięcej czasu zajmuje uzyskanie warunków technicznych dotyczących poszczególnych przyłączy. Mówimy tutaj o drogach publicznych, gazie, prądzie, wodzie i kanalizacji. Przed przystąpieniem do robót budowlanych trzeba być przygotowanym we wszystkich obszarach - począwszy od szczegółowej konstrukcji, poprzez wewnętrzną instalację przyłącza i energii elektrycznej, gazowej, wodnej, ogrzewania i kanalizacji. Trzeba też dowiedzieć się, czy dostępne jest ogrzewanie miejskie - jeśli nie, należy rozstrzygnąć tę kwestię.

Ile trwa załatwianie formalności

Powyższy proces jest dość żmudny i czasem samo uzgadnianie tych wszystkich szczegółów zajmuje kilka miesięcy. Na samo projektowanie trzeba liczyć od dwóch do trzech miesięcy, co oczywiście zależy od wielkości przedszkola.

Projekty przyłączy trzeba uzgodnić z dostawcą mediów. Jeśli konieczna okaże się rozbudowa sieci wodociągowej lub elektrycznej, to będzie nam potrzebne odrębne pozwolenie na budowę w zakresie rozbudowy sieci i może to utrudnić i przedłużyć sprawę.

Wszystkie te pozwolenia są bardzo istotne, ponieważ przed odbiorem budynku musi on uzyskać opinię państwowego inspektora sanitarnego oraz komendanta powiatowego (miejskiego) Państwowej Straży Pożarnej. Dokumenty te mają zaświadczać, iż budynek zapewnia bezpieczeństwo i higieniczne warunki lokalowe.

Jakie trudności możemy napotkać? 

Rejestr zabytków

Innym ważnym elementem - a jednocześnie potencjalną trudnością - jest konserwacja zabytków. Jeśli chcemy zaadaptować lokal w budynku, który znajduje się w ewidencji lub rejestrze zabytków, procedura się komplikuje. 

Przed przystąpieniem do projektowania należy wystąpić do miejscowego konserwatora zabytków o zatwierdzenie projektu. Jeśli on na coś nie wyrazi zgody, to bywa, że trzeba opracowywać kolejne koncepcje, aż do skutku. 

Jednocześnie nadal musi to być zgodne z warunkami technicznymi. Procedura uzyskania takie zgody może trwać nawet pół roku.

Stanowisko archeologiczne

Zdarzało się, że na działce, która wydawała się korzystna i pusta znajdowały się stanowiska archeologiczne. Najgorsza rzecz, jaka może się zdarzyć - gdy coś znajdzie się na terenie budowy dopiero wtedy, gdy my już jesteśmy w trakcie działań. 

Uczulamy, by wszelkie kalkulacje z tym związane prowadzić z ołówkiem w ręku i chłodną głową! Zgodnie z ustawą inwestycja może w takiej sytuacji być wstrzymana na pół roku bez żadnych konsekwencji - na koszt inwestora. 

Tutaj mówimy już o naprawdę skrajnych przypadkach. Nie zmienia to faktu, że warto zdawać sobie sprawę, że takie komplikacje się zdarzają i być przygotowanym na każdą okoliczność. 

Tego lepiej nie rób! 

Jako architekci, nie polecamy chodzenia na skróty! Instytucje mogą odstąpić od odbioru, jeśli coś jest wykonane niezgodnie z projektem. W trakcie realizacji uważamy przede wszystkim na obowiązek stosowania tylko i wyłącznie materiałów, które są dopuszczone do użytkowania i zgodne z warunkami technicznymi. Przedszkola podlegają pod służbę zdrowia i muszą posiadać atesty higieniczne. I mówimy tutaj o wszystkich materiałach w całym procesie budowy. 

Te rzeczy na etapie realizacji inwestycji trzeba sprawdzać na bieżąco: 

• certyfikaty i atesty na wszelkiego rodzaju sprzęty;
• deklaracje zgodności na materiały;
• protokoły sprawności instalacji elektrycznej, szczelności wody, kanalizacji, centralnego ogrzewania;
• odbiory poszczególnych instytucji i dostawców.

Czy własna kuchnia to dobry pomysł?

Pytanie, które trzeba sobie zadać na samym początku brzmi - czy będziemy korzystać z cateringu, czy decydujemy się na własną kuchnię? Jeśli ktoś wybiera drugą opcję, musi być świadomy, że to kolejny obowiązek zapewnienia całej potrzebnej technologii, która musi spełniać wyśrubowane wymogi. Przy cateringu wymogi dla przedszkola są o wiele mniejsze, bo wiążą się tylko z wydawaniem i zwrotem, ewentualnie myciem naczyń. Samodzielna kuchnia zajmie nam też kilkukrotnie większą powierzchnię.

Choć kuchnia niewątpliwie jest dużym atutem placówki, to równocześnie jest to element bardzo kosztowny, bo samo wyposażenie w sprzęt może być kosztem setek tysięcy złotych. Często bardziej opłaca się dostępną powierzchnię poświęcić na bardziej przestronne sale albo wręcz dodatkowe sale dla dzieci, co przyniesie nam korzyści ekonomiczne.

Przebudowa przedszkola w trakcie funkcjonowania

Prawo budowlane dopuszcza możliwość zmian już w trakcie funkcjonowania placówki, ale wymaga projektu poszerzonego o zakres tej przebudowy. Jeśli to jest tylko kwestia przesunięcia np. ścianek działowych (czyli tzw. kosmetyczne przeróbki) to nie sprawi nam problemu. Jeżeli jest to natomiast zmiana funkcji lub poważne ingerencje w przestrzeń, to radziłbym uzgodnienie tego pod względem sanitarno-epidemiologicznym. I oczywiście ponowną konsultację z architektem, co wiąże się z kosztem, ale daje spokój w formie pewności, że wszystko robimy tak, jak trzeba. 

Największą i najważniejszą radą, której warto się trzymać jest to, aby nie podejmować decyzji pochopnie. W sytuacji, gdy lokal pod przedszkole tworzymy od zera, a chcemy zaoszczędzić możliwie jak najwięcej czasu i środków finansowych, zimna kalkulacja jest jak najbardziej wskazana. To ona może nas uratować przed niechcianymi obsunięciami w terminach czy niespodziewanymi kosztami.